منذ انهيار سوق الاسكان وكان معظم المنازل بناة لتنفيذ استراتيجيات البقاء على قيد الحياة ، ولكن أيا كانت أكثر نجاحا من العدوانية وLennar ميامي مقرا لها.

اذا حكمنا من خلال الصفقات الأخيرة وخطط Lennar لرفع كميات كبيرة من رؤوس الأموال لاستثمارها وحدة ، فإن الشركة تركز على استثمارات الاصول المتعثرة ، بما في ذلك الأصول التجارية والمصرفية على الأرض. الآن ، انها عملية التنمية السكنية الثانوية لاستراتيجيتها الاستثمارية.

منذ انهيار سوق الاسكان وكان معظم المنازل بناة لتنفيذ استراتيجيات البقاء على قيد الحياة ، ولكن أيا كانت أكثر نجاحا من العدوانية وLennar ميامي مقرا لها.
اذا حكمنا من خلال الصفقات الأخيرة وخطط Lennar لرفع كميات كبيرة من رؤوس الأموال لاستثمارها وحدة ، فإن الشركة تركز على استثمارات الاصول المتعثرة ، بما في ذلك الأصول التجارية والمصرفية على الأرض. الآن ، انها عملية التنمية السكنية الثانوية لاستراتيجيتها الاستثمارية.

منذ انهيار سوق الاسكان وكان معظم المنازل بناة لتنفيذ استراتيجيات البقاء على قيد الحياة ، ولكن أيا كانت أكثر نجاحا من العدوانية وLennar ميامي مقرا لها.

اذا حكمنا من خلال الصفقات الأخيرة وخطط Lennar لرفع كميات كبيرة من رؤوس الأموال لاستثمارها وحدة ، فإن الشركة تركز على استثمارات الاصول المتعثرة ، بما في ذلك الأصول التجارية والمصرفية على الأرض. الآن ، انها عملية التنمية السكنية الثانوية لاستراتيجيتها الاستثمارية.

“تلك البداية لبناء الأعمال ليست أذهب إلى أي مكان لفترة من الوقت ،” وقال ديفيد رطب ، وهو مستشار عقاري في ميامي.

وفقا للرطب ومحللون آخرون ، Lennar التحركات الأخيرة هي جزء من استراتيجية للاستفادة من هبوط العقارات ، والحفاظ على تدفق الأرباح وتستعد لتعود قوية عندما يبدأ السوق في التعافي.

وقال “هناك نقص في الطلب على المنتجات الجديدة ومنذ البداية انهم من بناة السبيل الوحيد للتعويض عن ذلك هو أن تفعل عروض — الأرض وحيازتها والتصرف ، لاحظ مشتريات والمبيعات لاحظ ، بالأسى شراء العقارات التجارية — أي شيء للتحرك ويهز — وكانت جيدة جدا في ذلك “رطب.

وقال الرئيس التنفيذي Lennar ستيوارت ميلر في مؤتمر بناء المنزل في الاسبوع الماضي في نيويورك ان الشركة تخطط لزيادة 750 مليون دولار واستثمار نحو 500 مليون دولار في الأصول المتعثرة من خلال وحدة ريالتو لها.

ويجري تسويقها الشريحة الأولى من الاكتتاب إلى المستثمرين في الولايات المتحدة وكندا ، ويتوقع أن أغلق في نهاية تشرين الثاني / نوفمبر.

لم Lennar ريالتو والمديرين التنفيذيين لا يرد على المكالمات الهاتفية طلبا للتعليق.

ريالتو دور

شكلت Lennar ريالتو في 2007 مع مجموعة من المديرين التنفيذيين الذين عملوا للملكية رابطة اندية الدوري الفرنسي ، وهي وحدة Lennar السابق والتي استحوذت على أصول متعثرة من الحكومة قبل عقدين من الزمن تقريبا. كانت رابطة اندية الدوري الفرنسي جزءا حاسما من Lennar ، وهو ما يمثل حوالي نصف الدخل Lennar صافي في منتصف 1990s.

ريالتو لم يصل مستوى رابطة اندية الدوري الفرنسي بعد ، ولكنها تسعى بقوة عروض بالأسى. في أواخر أيلول / سبتمبر ، حصلت ريالتو 740،000،000 دولار في شكل قروض والعقارات المشكلة من ثلاث مؤسسات مالية كبيرة. وشملت الموجودات نحو 400 القروض المدعومة من العقارات السكنية والتجارية بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 529 مليون دولار. معظم القروض المتعثرة.

وشملت أيضا اقتناء 306 خصائص البنك المملوكة تبلغ قيمتها الإجمالية المقدرة 221 مليون دولار. وفقا لبرادة مع لجنة الاوراق المالية والبورصات ، دفعت Lennar 310 مليون دولار لمحفظة القروض والأصول العقارية. وتتألف العقارات من الأراضي وعلى حد سواء لأسرة واحدة والمجتمعات مولتيفميلي.

في شباط / فبراير ، في شراكة مع مؤسسة التأمين الفدرالية ريالتو والمدفوع 243 مليون دولار لمصلحة 40 في المئة في محفظة القروض 3 مليارات دولار تم الحصول عليها من البنوك الفاشلة.

استراتيجية ريالتو هو لشراء أصول أو قروض بسعر مخفض واعادة هيكلتها. يمكن أن تكون العملية مكلفة وتستغرق وقتا طويلا. لكن يمكن أن تكون مربحة.

وقال ميلر خلال مؤتمر الأسبوع الماضي أن كل 10 سنتا من “قيمة أكثر من السعر لدينا قرار شراء 40 – المائة يخلق ما يقرب من 122 مليون دولار من الأرباح.” ساهم ريالتو عن 26 في المئة أو 7.7 مليون دولار ، إلى 30 مليون دولار أرباح Lennar في الربع الثالث ، على الرغم من وحدة تمثل سوى 4،6 في المئة من الايرادات الأصل الكلية خلال هذه الفترة.

واضاف “انهم فقط إضافة إلى تيار إيراداتها ،” وقال روبرت Rulla ، المحلل لدى فيتش. “وبما أن أسواق الإسكان تعمل تحت المستويات الدنيا ، في المدى القصير والمتوسط ، Lennar ريالتو وحدة يوفر تيار إيرادات إضافية للشركة في شكل رسوم الإدارة والقرار دخل الأصول العقارية المتعثرة.”

وقال ميلر Lennar يختلف عن منافسيها بسبب أنها بنيت على “الجهاز” الذي يتيح للشركة للاستثمار فيها “ليست سوى آخرين غير مجهزة للقيام بذلك.”

“Lennar بلاء حسنا في’90s مع رابطة اندية الدوري الفرنسي ، “وقال لويس Goodkin ، استشاري العقارات في ميامي. “لقد حصلت على الكثير من الخبرة ، ويعرفون أن هذه فرصة جيدة بالنسبة لهم.”

رطب يوافق.

واضاف “انهم المثالي لهذا ،” قال. “إن رئيس الشركة جيدا ضليع في جميع القطاعات ، مما يسمح لهم لتنويع”.

مع وحدة من ريالتو ، اكتسب Lennar ليس فقط الأصول السكنية والقروض العقارية ولكن أيضا التجارية ، بما في ذلك المجمعات السكنية.

وقال Goodkin خلافا لغيرها من المستثمرين في السوق بالأسى ، Lennar أيضا لديه فرصة للحصول على المواقع السكنية الفردية على خصومات كبيرة من محفظة معظم ريالتو ، و.

وقال ان هذا يسمح Lennar إلى أراضي الضفة بأسعار أقل بكثير من منافسيها.

“لديهم القدرة على فعل شيء أنفسهم مع الأصول في مقابل التخلص منها” ، قال.

موقع المقتنيات

مع الكثير من المساكن غير المباعة المخزون في السوق ، وبعض الخبراء يعتقدون أنه قد يكون من السابق لاوانه Lennar للحصول على الصفحة الرئيسية لبناء المواقع. وقال أن Goodkin بالسعر المناسب ، يمكن أن يكون لا يزال خطوة ذكية.

وقد Lennar الاستثمار في المناطق الجغرافية حيث أنها تعتقد حدوث انتعاش في المستقبل القريب.

على سبيل المثال ، وقال ميلر في عرضه إلى أن الشركة تستهدف مجالات مثل دورال ، الذي قال انه لديها مخزون الإسكان التي من المحتمل أن تبيع في غضون عام. هذا هو على النقيض من ميامي في وسط المدينة ، حيث من المتوقع في المخزون الشقة غير المباعة إلى آخر أكثر من ثلاث سنوات.

وقال ميلر Lennar حصلت مؤخرا أربعة طرود التنمية في دورال ، من بينهم اثنان من ستاروود ، واحد من فشل البنك وآخر من منشئ محلية فشلت.

في الربع الثالث ، اشترت Lennar المواقع الرئيسية 3300 ووضع آخر 900 بموجب عقد.

وتبذل واستملاك الأراضي في الأسعار التي سوف تسمح للشركة لبناء وبيع المنازل بأسعار السوق الحالية ، بدلا من الشراء مع الأمل في أن أسعار المساكن سوف تزيد. وقال ميلر إن أسعار الشراء أيضا تقوم على وتيرة بطيئة المبيعات.

“لقد كان حذرا للغاية مع الاستحواذ أرضهم” ، وقال Rulla.

الرخيصة المال

وقد اتخذت Lennar أيضا الاستفادة من القروض بأسعار معقولة.

وقالت الشركة الاسبوع الماضي انها قد رتبت لخطابات الائتمان بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 150 مليون دولار من مجموعة من المقرضين برئاسة جي بي مورغان تشيس بنك. اتفاق يمتد حتى عام 2013.

“إذا كنت شراء الوقت بشكل صحيح والاقتراض بسعر رخيص ، الكلفة عقد الأصول ثم خفضت إلى حد كبير” ، وقال Goodkin.

وقال Rulla أنه في وقت سابق من هذا العام Lennar إنهاء واحدة من تسهيلاته الائتمانية لأنها ما يكفي من النقود في دفاتره. ولكن بسبب معدلات الاقتراض جذابا ، وقد بدأت Lennar وبناة أخرى لضمان الائتمان للاستثمارات المحتملة.

“انه الوقت المناسب لمسألة الديون بمعدل مواتية ، ولقد شهدنا غيرها بناة الوصول إلى أسواق رأس المال في الأسبوعين الأخيرين أو نحو ذلك” ، وقال Rulla. “وسوف تستخدم على الارجح انها دفعة للحصول على خيارات كثيرة أو بعض الاستخدامات الأخرى لعمليات بناء المنازل الخاصة بهم.”

في مؤتمر عقد مؤخرا في نيويورك ، وقال ميلر تركيز الشركة قد تم في تعزيز ميزانيتها العمومية ، بينما كان يحاول إعادة بناء الربحية في أعمالها الرئيسية لبناء الأساسية.

Lennar الاسبوع الماضي أعلنت انها ستبيع 435 مليون دولار في السندات الممتازة القابلة للتحويل في عام 2020 بسبب.

وقال محللون ان من المرجح أن بعض العائدات من بيع ملاحظة أن تستخدم لتمويل عمليات الاستحواذ في ريالتو.

اعتبارا من نهاية الربع الثالث ، كان Lennar رصيد نقدي من حوالي 1 مليار دولار.

وذكرت Lennar ربحا في الربع الثالث من 30 مليون دولار ، مقارنة مع خسارة صافية قدرها 171600000 دولار في الربع نفسه من عام 2009.

وقد خفضت Lennar أيضا عدد من البداية لبناء مشاريع مشتركة مع أنه كان متورطا ، ومبلغ الديون اللجوء من هذه المشاريع المشتركة. على سبيل المثال ، قد Lennar أكثر من 1.7 مليار دولار في التعرض الديون اللجوء في هذه المشاريع المشتركة. وقد خفض هذا إلى نحو 180 مليون دولار ، وفقا للشركة.

وقال انه يتوقع Rulla Lennar ستواصل استراتيجيتها لتعزيز نتائجها المالية ، وبناء حصتها في السوق من خلال شراء الأراضي والاستفادة من الأصول المتعثرة.

وقال ميلر انه ليس سرا أن الشركة تريد زيادة رأس المال للاستثمارات.

واضاف “اننا سوف ترفع رأس المال في السوق العامة ، ونحن سوف رفع رأس المال من خلال السبل خاصة كذلك. كابيتال يريد الاستثمار حيث هناك عوائد الضخمة ، وهناك عوائد الضخمة في أدوات الاستثمار ،” وقال في مؤتمر سبتمبر مكالمة مع 20 محللون.

واضاف “اننا مرتاحون مع رأس المال الذي لدينا على ميزانيتنا وقدرتنا على الوصول إلى رأس المال الحق الآن خارج الشركة ، ونحن نذهب لتكون قادرة على تقديم الكثير من الفرص الاستثمارية تؤتي ثمارها”.

الشركة تركز على استثمارات الاصول المتعثرة ، بما في ذلك الأصول التجارية والمصرفية على الأرض. الآن ، والعملية في مجال التنمية السكنية يبدو الثانوية لاستراتيجيتها الاستثمارية.

ووفقا للمحللين ، Lennar التحركات الأخيرة هي جزء من استراتيجية للاستفادة من هبوط العقارات ، والحفاظ على تدفق الأرباح وتستعد لتعود قوية عندما يبدأ السوق في التعافي.

Since the collapse of the housing market most home-builders have had to implement survival strategies, but none has been more aggressive and successful than Miami-based Lennar.

Judging by recent deals and Lennar’s plans to raise large amounts of capital for its investment unit, the company is focusing on distressed asset investments, including commercial assets, and on land banking. For now, it’s residential development operation is secondary to its investment strategy.

Judging by recent deals and Lennar’s plans to raise large amounts of capital for its investment unit, the company is focusing on distressed asset investments, including commercial assets, and on land banking. For now, it’s residential development operation is secondary to its investment strategy.

Since the collapse of the housing market most home-builders have had to implement survival strategies, but none has been more aggressive and successful than Miami-based Lennar.

Judging by recent deals and Lennar’s plans to raise large amounts of capital for its investment unit, the company is focusing on distressed asset investments, including commercial assets, and on land banking. For now, it’s residential development operation is secondary to its investment strategy.

“Their home-building business is not going anywhere for a while,” said David Dabby, a real estate consultant in Miami.

According to Dabby and other analysts, Lennar’s recent moves are part of a strategy to take advantage of the real estate downturn, keep profits flowing and gear up for a strong come back when the market starts to recover.

“There is a lack of demand for new product and since they are home-builders the only way to compensate for that is to do deals ­— land, acquisition, disposition, note purchases, note sales, buying distressed commercial real estate — anything to move and shake — and they are pretty good at it,” Dabby said.

Lennar chief executive officer Stuart Miller said at a home-building conference last week in New York that the company plans to raise $750 million and invest about $500 million in distressed assets through its Rialto unit.

A first tranche of the offering is being marketed to U.S. and Canadian investors and is expected to close by the end of November.

Lennar and Rialto executives did not return calls seeking comment.

Rialto’s Role

Lennar formed Rialto in 2007 with a group of executives who worked for LNR Property, a former Lennar unit that acquired distressed assets from the government almost two decades ago. LNR was a crucial part of Lennar, accounting for about half of Lennar’s net income in the mid-1990s.

Rialto hasn’t reached LNR’s level yet, but it is aggressively pursuing distressed deals. In late September, Rialto acquired $740 million in problem loans and real estate from three large financial institutions. The assets included about 400 loans backed by residential and commercial properties totaling about $529 million. Most of the loans are nonperforming.

The acquisition also included 306 bank-owned properties with a total appraised value of $221 million. According to filings with the Securities and Exchange Commission, Lennar paid $310 million for the loan portfolio and the real estate assets. The properties consist of land and both single-family and multifamily communities.

In February, Rialto partnered with the FDIC and paid $243 million for a 40 percent interest in a $3 billion loan portfolio acquired from failed banks.

Rialto’s strategy is to buy the assets or loans at a discount and restructure them. The process can be costly and time-consuming. But it can be profitable.

Miller said during last week’s conference that each 10 cents of “resolution value over our 40-cent purchase price creates approximately $122 million of profit.” Rialto contributed about 26 percent, or $7.7 million, to Lennar’s $30 million third-quarter profit, even though the unit only accounted for 4.6 percent of the parent’s total revenue during the period.

“They are just adding to their revenue stream,” said Robert Rulla, an analyst with Fitch Ratings. “As the housing markets operate under lower levels, in the short to intermediate term, Lennar’s Rialto unit provides an additional revenue stream for the company in the form of management fees and income resolution of the distressed real estate assets.”

Miller said Lennar is different from its competitors because it has built a “machine” that enables the company to invest where “others are just not equipped to do it.”

“Lennar did very well in the ’90s with LNR,” said Lewis Goodkin, a real estate consultant in Miami. “They’ve got a lot of experience, and they know this is a good opportunity for them.”

Dabby agrees.

“They are perfect for this,” he said. “The president of the company is very well versed in all segments, which allows them to diversify.”

With its Rialto unit, Lennar has acquired not only residential assets and loans but also commercial properties, including apartment complexes.

Unlike other investors in the distressed market, Lennar also has the opportunity to acquire individual residential sites at deep discounts from Rialto’s bulk portfolio, Goodkin said.

That allows Lennar to land bank at much lower prices than its competitors, he said.

“They have the capability of doing something themselves with the assets as opposed to disposing of them,” he said.

Site Acquisitions

With so much unsold housing inventory in the market, some experts think it may be too early for Lennar to acquire home-building sites. Goodkin said that at the right price, it can still be a smart move.

Lennar has been investing in geographic areas where it believes a recovery is near.

For example, Miller said in his presentation that the company is targeting areas such as Doral, which he said has a housing inventory that’s likely to sell out within a year. That’s in contrast to downtown Miami, where the unsold condo inventory is expected to last more than three years.

Lennar recently acquired four development parcels in Doral, including two from Starwood, one from a failed bank and another from a failed local builder, Miller said.

In the third quarter, Lennar purchased 3,300 home sites and put another 900 under contract.

The land acquisitions are being made at prices that would allow the company to build and sell the homes at current market prices, rather than being purchased with the hope that housing prices will increase. The purchase prices also are based on a slow sales pace, Miller said.

“They have been very cautious with their land acquisitions,” Rulla said.

Cheap Money

Lennar has also taken advantage of affordable credit.

The company said last week that it had arranged for letters of credit totaling about $150 million from a group of lenders headed by JPMorgan Chase Bank. The agreement runs through 2013.

“If you time your buy correctly and borrow at a cheap rate, your cost of holding an asset is then lowered considerably,” Goodkin said.

Rulla said that earlier this year Lennar terminated one of its credit facilities because it had enough cash on its books. But because of the attractive borrowing rates, Lennar and other builders have started to secure credit for potential investments.

“It’s a good time to issue debt at a favorable rate. We’ve seen other builders access the capital markets in the last couple of weeks or so,” Rulla said. “They will probably use it as down payment for lot options or some other use for their home-building operations.”

In the recent conference in New York, Miller said the focus of the company has been in strengthening its balance sheet, while trying to rebuild profitability in its core home-building business.

Lennar last week announced it was selling $435 million in convertible senior notes due in 2020.

Analysts said some of the proceeds from the note sale will likely be used to fund Rialto’s acquisitions.

As of the end of the third quarter, Lennar had a cash balance of about $1 billion.

Lennar reported a third-quarter profit of $30 million, compared with a net loss of $171.6 million in the same quarter of 2009.

Lennar has also reduced the number of home-building joint ventures it was involved with and the amount of recourse debt from those joint ventures. For example, Lennar had more than $1.7 billion in recourse debt exposure in these joint ventures. That has been reduced to about $180 million, according to the company.

Rulla said he expects Lennar will continue its strategy to bolster its financials, build market share by purchasing land and capitalize on distressed assets.

Miller said it’s no secret the company wants to raise capital for investments.

“We will raise capital in the public market. We will raise capital through private avenues as well. Capital wants to invest where there are outsized returns. There are outsized returns in the investment vehicles,” he said in a Sept. 20 conference call with analysts.

“We are comfortable that with the capital we have on our balance sheet and our access to capital right now outside of the company, we are going to be able to make a lot of investment opportunities come to fruition.”

The company is focusing on distressed asset investments, including commercial assets, and on land banking. For now, its residential development operation seems secondary to its investment strategy.

According to analysts, Lennar’s recent moves are part of a strategy to take advantage of the real estate downturn, keep profits flowing and gear up for a strong come back when the market starts to recover.

Daily Business Review